Assurance dommages-ouvrage : rénover un immeuble ou une copropriété dans les règles

Ce que dit la loi

L'article L242-1 du code des assurances vise « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction ». Elle « doit souscrire avant l'ouverture du chantier » une assurance garantissant, « en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation » des dommages dont les constructeurs sont responsables au titre de l'article 1792 du code civil, c'est-à-dire les dommages « qui compromettent la solidité de l'ouvrage » ou qui le rendent « impropre à sa destination ».

Son intérêt est le préfinancement : selon service-public.fr, elle permet de financer la réparation sans attendre que les responsabilités soient établies ; « L'assureur DO se charge ensuite de se retourner contre les responsables et leurs assureurs. »

En copropriété : qui doit la souscrire ?

La fiche F2032 cite, parmi les personnes tenues de souscrire, le « Propriétaire de l'ouvrage », son mandataire, le « Syndic de copropriété », le vendeur et le promoteur immobilier. Pour des travaux sur les parties communes, le syndicat des copropriétaires est le maître d'ouvrage et le syndic agit pour son compte. Comme l'assemblée générale vote la conclusion des contrats nécessaires, dont le « contrat d'assurance, contrat de travaux ou de rénovation » (fiche F2606), prévoyez la dommages-ouvrage dans le même dossier que le vote des travaux. Votre copropriété est gérée par un copropriétaire ? Voyez aussi notre page syndic bénévole.

Dans un immeuble détenu par un seul propriétaire ou une SCI, c'est ce propriétaire qui fait réaliser les travaux et qui souscrit (voir assurance immeuble).

Quels travaux sont concernés ?

Selon service-public.fr, l'obligation vise un chantier de construction, d'extension ou de rénovation lourde : modifications de la structure, travaux extérieurs de gros œuvre, fondations, terrassement ou ravalement destiné à assurer l'étanchéité de l'immeuble. Pour les parties anciennes de l'immeuble, l'article L243-1-1 précise que ces obligations « ne sont pas applicables aux ouvrages existants avant l'ouverture du chantier, à l'exception de ceux qui, totalement incorporés dans l'ouvrage neuf, en deviennent techniquement indivisibles ». En cas de doute sur la qualification des travaux, posez la question avant de signer les marchés.

Le calendrier

• Avant l'ouverture du chantier : le contrat doit être souscrit (article L242-1).
• Pendant la première année après la réception : l'assurance « prend effet après l'expiration du délai » de la garantie de parfait achèvement, sauf cas prévus par l'article L242-1 (résiliation du marché ou inexécution de l'entreprise après mise en demeure restée infructueuse).
• Jusqu'à 10 ans après la réception : « Elle prend en charge les dommages qui apparaissent dans les 10 ans après la réception de travaux » (fiche F2032).
• En cas de sinistre : une fois la déclaration complète reçue, l'assureur « a 60 jours calendaires pour faire expertiser les dommages » et vous notifier sa décision ; il doit présenter une offre d'indemnité « dans un délai maximal de 90 jours calendaires » (fiche F2032).

Dommages-ouvrage et décennale : deux assurances complémentaires

Les entreprises, elles, assurent leur responsabilité : « Toute personne physique ou morale, dont la responsabilité décennale peut être engagée sur le fondement de la présomption établie par les articles 1792 et suivants du code civil doit être couverte par une assurance. » Et « A l'ouverture de tout chantier, elle doit justifier qu'elle a souscrit un contrat d'assurance la couvrant pour cette responsabilité. » (code des assurances, article L241-1). La garantie décennale couvre les dommages qui apparaissent « dans les 10 ans à compter de la réception de travaux de construction ». La dommages-ouvrage, souscrite par le maître d'ouvrage, finance les réparations sans attendre ; l'assureur se retourne ensuite contre les entreprises et leurs assureurs décennaux. Demandez l'attestation décennale de chaque entreprise avant l'ouverture du chantier. Côté entreprises : assurance décennale.

Ne pas la souscrire : un risque pénal

Service-public.fr rappelle que « La non-souscription d'une assurance obligatoire est un délit », « passible d'une peine d'emprisonnement de 6 mois et d'une amende de 75 000 € au plus ». L'exception prévue vise notamment le particulier construisant un logement pour l'occuper lui-même.

Préparer le dossier avec un courtier

Une demande de dommages-ouvrage se prépare avec le descriptif des travaux, les marchés ou devis des entreprises, leurs attestations d'assurance et le calendrier du chantier. Nous vous aidons à rassembler ces pièces et interrogeons nos assureurs partenaires. Pour l'assurance courante de l'immeuble, voir assurance copropriété. Un projet en cours ? Contactez un conseiller le plus tôt possible avant la date d'ouverture du chantier.

Sources : code des assurances, article L242-1 ; article L243-1-1 ; article L241-1 ; code civil, article 1792 ; service-public.fr, fiches F2032, F2034 et F2606 (consultés le 10 octobre 2026).