Prix d'une assurance copropriété : ce qui le fait varier
Prix d'une assurance de copropriété : les facteurs qui le font varier
Il n'existe pas de tarif officiel de l'assurance d'un immeuble en copropriété : chaque assureur fixe sa prime d'après le risque que le syndicat lui déclare. Les éléments qui comptent sont la taille de l'immeuble (lots, surface), son âge, ses équipements, les activités exercées dans les locaux, l'historique des sinistres, et surtout les garanties et franchises choisies. Les sources officielles consultées ne publient aucune fourchette de prix : nous n'en donnons donc pas.
Pourquoi aucun prix moyen ici
Ni service-public.gouv.fr, ni l'Institut national de la consommation, ni France Assureurs, dans les pages consultées, ne publient de barème ou de prix de référence pour l'assurance d'une copropriété. Un « prix moyen » sans source ne dirait rien de votre immeuble. Ce guide explique ce que l'assureur apprécie, pour que le conseil syndical et le syndic préparent une demande complète et comparent des propositions sur la même base.
Le point de départ est légal. L'article L113-2 du code des assurances oblige l'assuré à répondre exactement aux questions de l'assureur :
> « 2° De répondre exactement aux questions posées par l'assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l'assureur l'interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l'assureur les risques qu'il prend en charge ; »
Le prix dépend donc de ces réponses. Et si le risque augmente en cours de contrat, l'article L113-4 prévoit que, lorsque l'assureur « n'aurait pas contracté ou ne l'aurait fait que moyennant une prime plus élevée », il « a la faculté soit de dénoncer le contrat, soit de proposer un nouveau montant de prime ».
Les caractéristiques de l'immeuble
Notre formulaire de demande de devis vous interroge sur les points suivants, parce que ce sont ceux qui décrivent le risque à assurer.
Le nombre de lots, la surface et les étages
Le nombre de lots donne la taille de la copropriété ; la surface et le nombre d'étages, celle du bâtiment. France Assureurs explique comment se fixe la valeur assurée : « Fréquemment, la valeur d'assurance est représentée par une surface (surface développée de l'immeuble) assurée déclarée et définie par le contrat. » À défaut, il faut au minimum assurer la valeur réelle de l'immeuble, c'est-à-dire son prix de reconstruction vétusté déduite. Une surface mal déclarée fausse le contrat : vérifiez celle qui figure dans vos conditions particulières.
L'année de construction
L'âge du bâtiment renseigne sur l'état des réseaux, de la toiture et des façades. Pour un immeuble récent, France Assureurs rappelle que « Si l'immeuble est construit depuis moins de dix ans, le copropriétaire bénéficie de l'assurance obligatoire dommages ouvrage souscrite par le constructeur ou le promoteur pour le compte des futurs propriétaires ». Pour des travaux lourds votés par la copropriété, voyez notre page assurance dommages-ouvrage.
Les équipements
France Assureurs le recommande : « il est utile que le contrat mentionne l'existence d'un ascenseur ou d'installations extérieures (antenne, clôture, jardin) ». Notre formulaire demande aussi la présence d'un parking souterrain, d'une chaufferie collective, de panneaux solaires ou d'une piscine. Chacun de ces équipements est un risque que l'assureur doit connaître pour l'apprécier.
Les commerces et activités au rez-de-chaussée
Un restaurant, un commerce ou un cabinet au pied de l'immeuble change la nature du risque. Déclarez la présence de locaux professionnels et la nature exacte de l'activité : c'est l'une des « circonstances » visées par l'article L113-2. Si une activité nouvelle s'installe en cours de contrat, signalez-la : c'est le mécanisme de l'aggravation du risque de l'article L113-4.
L'historique des sinistres
Notre formulaire vous demande le nombre de sinistres des trois dernières années. Les sinistres passés pèsent sur la relation avec l'assureur : l'INC note que, même en l'absence de responsabilité de l'assuré, un assureur peut considérer qu'il a réglé des sommes trop importantes et « décider de résilier votre contrat à son échéance ». Un historique présenté clairement, avec les causes réparées (une colonne d'eau changée, une toiture refaite), aide l'assureur à apprécier le risque à venir.
Les garanties choisies
C'est souvent le facteur le plus lourd, et celui sur lequel le syndicat a la main.
- Le socle obligatoire : la responsabilité civile du syndicat (loi du 10 juillet 1965, article 9-1).
- La multirisque immeuble, facultative sauf si le règlement de copropriété l'impose (fiche service-public F2027). France Assureurs cite les événements « généralement couverts » : incendie, dégâts des eaux, tempête-grêle-neige, catastrophes naturelles et technologiques, vol (détériorations immobilières), bris de glaces.
- Les garanties annexes souvent proposées selon France Assureurs : honoraires d'expert, dommages électriques, frais de déblai, frais de recherche de fuites.
- Les options : valeur à neuf, pertes indirectes, protection juridique de la copropriété, extension pour la responsabilité du syndic bénévole ou des membres du conseil syndical (voir assurance syndic bénévole).
France Assureurs le résume : « La couverture proposée par les assureurs est plus ou moins étendue selon les contrats. » Deux propositions ne se comparent qu'à garanties égales.
Les franchises et les montants assurés
La franchise est la « Somme qui reste à la charge de l'assuré à la suite d'un sinistre et qui ne sera donc pas remboursée par l'assureur » (définition de service-public.gouv.fr, fiche F1352). Une franchise plus haute fait porter davantage de petits sinistres sur le budget de la copropriété : c'est un arbitrage à discuter en conseil syndical, pas un réglage à faire seul. Voir aussi notre définition de la franchise.
Pensez enfin aux montants assurés : « La plupart des assurances d'immeubles sont indexées ; le syndic doit, périodiquement, vérifier le montant des garanties et, le cas échéant, le faire évoluer » (France Assureurs).
Comparer deux propositions : la liste de contrôle
| Point à vérifier | Pourquoi |
|---|---|
| Surface ou valeur assurée identique | Sinon les primes ne portent pas sur le même bien |
| Responsabilité civile du syndicat incluse | Obligation de l'article 9-1 ; France Assureurs rappelle que le syndic doit le vérifier |
| Clause de renonciation à recours contre les copropriétaires et le syndic | Qualifiée de disposition « indispensable » par France Assureurs |
| Copropriétaires considérés comme tiers entre eux | Idem |
| Franchises par garantie | Elles changent le coût réel d'un sinistre |
| Plafonds et exclusions | Notamment dégâts des eaux, recherche de fuite, catastrophes naturelles |
| Options retenues | Valeur à neuf, pertes indirectes, protection juridique, syndic bénévole |
Préparer la demande de devis
Avant de demander des propositions, réunissez :
1. le contrat en cours (conditions générales et particulières) et sa date d'échéance ;
2. l'historique des sinistres des dernières années ;
3. le nombre de lots, la surface, le nombre d'étages et l'année de construction ;
4. la liste des équipements et des activités professionnelles présentes dans l'immeuble ;
5. le montant à partir duquel votre assemblée a rendu la mise en concurrence obligatoire (loi de 1965, article 21).
Pour l'échéance, le préavis et le vote en assemblée générale, lisez notre guide changer d'assurance de copropriété.
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Questions fréquentes
Combien coûte l'assurance d'une copropriété ?
Aucune source officielle consultée ne publie de prix de référence. Le montant dépend des caractéristiques déclarées (article L113-2), des garanties et des franchises. Le seul moyen fiable est de comparer des propositions établies sur le même dossier.
Le prix est-il voté en assemblée générale ?
La décision de souscrire la responsabilité civile du syndicat est soumise au vote de l'AG (loi de 1965, article 18), et les conditions essentielles des contrats proposés sont notifiées avec l'ordre du jour (décret du 17 mars 1967, article 11).
Déclarer un commerce au rez-de-chaussée est-il obligatoire ?
L'article L113-2 impose de répondre exactement aux questions de l'assureur sur les circonstances qui lui permettent d'apprécier le risque, et de déclarer en cours de contrat celles qui l'aggravent. La présence et la nature d'une activité professionnelle en font partie lorsque l'assureur vous interroge à ce sujet.
Un immeuble monopropriété ou des lots loués relèvent-ils du même contrat ?
Non. Pour un immeuble détenu par un seul propriétaire, voyez assurance immeuble ; pour un immeuble mis en location, assurance PNO immeuble.
Sources
- Légifrance, code des assurances, article L113-2, en vigueur depuis le 1er avril 2018 ; article L113-4, en vigueur depuis le 1er mai 1990 (lus le 10 octobre 2026).
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1, article 18 et article 21 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 11 (lus le 10 octobre 2026).
- France Assureurs, « Copropriété et assurances », publié le 7 mai 2021 (lu le 10 octobre 2026).
- service-public.gouv.fr, fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025, et fiche F1352, vérifiée le 25 juillet 2025 (lues le 10 octobre 2026).
- Institut national de la consommation, fiche pratique J 315, publiée le 4 juin 2018 (lue le 10 octobre 2026).