Assurance copropriété : la multirisque immeuble et la responsabilité civile du syndicat

Une obligation légale : la responsabilité civile du syndicat

Depuis la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), l'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. » Le même article oblige chaque copropriétaire, occupant ou non, à assurer sa propre responsabilité civile.

Cette obligation découle de la responsabilité propre du syndicat. Selon l'article 14 de la même loi, « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Service-public.fr précise qu'il s'agit d'« une responsabilité automatique qui ne nécessite pas la preuve d'une faute de sa part ».

Responsabilité civile et multirisque immeuble : deux volets distincts

La fiche « Copropriété : quelle assurance pour les parties communes ou privatives ? » distingue deux assurances. Celle de la responsabilité civile de la copropriété est obligatoire : « Elle couvre les dommages causés à des tiers par les éléments communs de l'immeuble ». L'assurance multirisques de l'immeuble y est présentée comme facultative ; elle couvre « les dommages matériels subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme,...) », « même en l'absence de responsabilité d'un tiers ». Toutefois, « le règlement de copropriété peut imposer la souscription d'une assurance multirisques » : relisez le vôtre.

Selon France Assureurs, l'assurance de la copropriété couvre les dommages à l'immeuble et la responsabilité civile du syndicat. Avant de comparer, vérifiez dans le contrat :

• le capital assuré : France Assureurs rappelle qu'il faut, « au minimum, assurer la valeur réelle de l'immeuble, c'est-à-dire de son prix de reconstruction vétusté déduite » ;
• la clause de renonciation à recours contre le copropriétaire responsable d'un sinistre et contre le syndic ;
• les franchises, les plafonds et les exclusions ;
• la date d'échéance et le préavis de résiliation.

Ce que l'assurance de la copropriété ne remplace pas

Le contrat du syndicat vise l'immeuble et ses parties communes. Il ne remplace pas l'assurance de chaque copropriétaire, qui « doit assurer son lot au minimum pour les dommages qu'il pourrait causer à autrui » (fiche F2027). Le mobilier et la responsabilité de l'occupant relèvent de l'assurance habitation. Un copropriétaire bailleur souscrit une assurance PNO ; s'il détient plusieurs lots, voyez notre page PNO pour un immeuble ou plusieurs lots. Les gros travaux sur les parties communes relèvent de l'assurance dommages-ouvrage.

Pour les dégâts des eaux, la convention IRSI entre assureurs « désigne un assureur gestionnaire unique » lorsque les dommages matériels ne dépassent pas 5 000 € hors taxes ; si la fuite provient des parties communes, « l'assureur de la copropriété prend en charge la recherche » (fiche F2027).

Choisir ou changer d'assureur : qui décide, qui signe

L'article 18 de la loi de 1965 charge le syndic « de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre ». Cette majorité est celle « des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance » (article 24). « En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires ». Le syndic représente le syndicat « dans tous les actes civils » (article 18) : c'est lui qui signe le contrat.

Pour préparer le vote :

• l'assemblée générale fixe, à la majorité de l'article 25, le montant des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire (article 21) ;
• « les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés » sont notifiées au plus tard en même temps que l'ordre du jour (décret n° 67-223, article 11) ;
• la résiliation suit les règles du contrat : l'article L113-12 du code des assurances prévoit un droit de résiliation annuelle, avec une notification au moins deux mois avant l'échéance, mais « Il peut être dérogé à ces règles de résiliation annuelle » notamment « pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers ». Vérifiez l'échéance et le préavis dans votre contrat avant d'inscrire la question à l'ordre du jour.

Votre copropriété est gérée par un copropriétaire ? Voyez notre page assurance pour syndic bénévole.

Le rôle du courtier

En tant que courtier, nous lisons votre contrat actuel, nous interrogeons nos assureurs partenaires à partir des caractéristiques de l'immeuble et nous vous remettons des propositions lisibles, à joindre au dossier de l'assemblée générale. Vous pouvez déposer le contrat en cours sur notre espace sécurisé vérifier mon contrat. 0 € de frais de courtage. Nous sommes rémunérés par l'assureur partenaire, sous forme de commission, jamais par vous.

Sources : loi n° 65-557, article 9-1 ; article 14 ; article 18 ; article 21 ; article 24 ; décret n° 67-223, article 11 ; code des assurances, article L113-12 ; service-public.fr, fiche F2027 ; fiche F2606 ; France Assureurs, Copropriété et assurances (consultés le 10 octobre 2026).