Assurance PNO pour un immeuble ou plusieurs lots : organiser la couverture d'un patrimoine locatif

Deux situations différentes

Le propriétaire non occupant d'un patrimoine de plusieurs logements se trouve dans l'un de ces cas :

• plusieurs lots en copropriété, dans un même immeuble ou dans des immeubles différents : chaque immeuble a son syndicat et son propre contrat ;
• un immeuble entier qui vous appartient seul (ou à votre société) : il n'y a pas de copropriété, puisque la loi du 10 juillet 1965 vise les immeubles « dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes » (article 1).

Les principes généraux de l'assurance propriétaire non occupant (garanties, location meublée ou de courte durée, articulation avec la garantie loyers impayés) sont expliqués sur notre page assurance PNO. Cette page traite de ce qui change quand les lots se multiplient.

En copropriété : une obligation pour chacun de vos lots

L'article 9-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose à « Chaque copropriétaire » de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre, y compris « en sa qualité [...] de copropriétaire non-occupant ». Posséder plusieurs lots ne change pas l'obligation : elle vaut pour chacun d'eux. La fiche F2027 de service-public.fr décrit l'assurance PNO comme celle « qui complète la protection du lot privatif en l'absence de locataire ou en cas de carence de l'assurance habitation ».

Le contrat du syndicat ne couvre pas vos lots : il vise les parties communes et la responsabilité du syndicat (voir assurance copropriété). Selon l'assureur, vos lots peuvent être réunis dans un contrat unique ou couverts par des contrats distincts. Dans les deux cas, tenez une liste à jour : adresse, numéro de lot, surface, usage, locataire en place ou vacance.

Immeuble entier : la PNO ne couvre pas tout l'immeuble

Hors copropriété, service-public.fr indique au bailleur : « vous n'êtes pas obligé de souscrire une assurance habitation » (fiche F2023). Mais quand vous détenez tout l'immeuble, personne d'autre n'assure la toiture, la façade, les escaliers ou les réseaux communs. La couverture se construit alors autour d'une multirisque immeuble, qui protège le bâti et votre responsabilité de propriétaire : voir assurance immeuble.

Suivre l'assurance de chaque locataire

Chaque locataire doit « s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7). Avec plusieurs lots, mettez en place un suivi :

• une attestation par lot, demandée à l'entrée dans les lieux puis chaque année ;
• une date de relance identique pour tous les lots, pour ne pas en oublier ;
• une procédure en cas de défaut : « A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci » (même article).

Rappel : l'assurance du locataire couvre sa responsabilité de locataire, pas la vôtre de propriétaire.

Vacance, travaux, changement d'usage

Un lot vide n'est plus couvert par l'assurance d'un locataire. Déclarez les périodes de vacance et vérifiez les conditions prévues par votre contrat en cas d'inoccupation prolongée. Signalez aussi tout changement d'usage (passage en meublé, location de courte durée, local commercial) et les travaux importants : une rénovation lourde peut nécessiter une assurance dommages-ouvrage.

Ce que fait le courtier pour un patrimoine de plusieurs lots

Nous recensons vos lots, relisons vos contrats en cours (que vous pouvez déposer sur notre espace sécurisé vérifier mon contrat), repérons les lots non couverts ou mal décrits et interrogeons nos assureurs partenaires. Vous gardez un seul interlocuteur pour l'ensemble du patrimoine. Pour en parler : contactez un conseiller.

Sources : loi n° 65-557, article 1 ; article 9-1 ; service-public.fr, fiche F2027 ; fiche F2023 ; loi n° 89-462, article 7 (consultés le 10 octobre 2026).