Copropriété : qui paie quoi entre syndic et locataire ?
Copropriété : qui paie quoi entre syndicat, copropriétaire et locataire ?
Dans un immeuble en copropriété, trois assurances obligatoires coexistent : la responsabilité civile du syndicat des copropriétaires et celle de chaque copropriétaire (loi du 10 juillet 1965, article 9-1), et l'assurance des risques locatifs du locataire (loi du 6 juillet 1989, article 7 g). Qui paie dépend surtout de l'origine du sinistre : parties communes, c'est le syndicat et son assureur ; partie privative, c'est le copropriétaire ou l'occupant du lot et son propre assureur.
Syndic ou syndicat : qui est qui ?
On dit souvent « l'assurance du syndic ». En droit, c'est le syndicat des copropriétaires qui est assuré.
- Le syndicat est la collectivité des copropriétaires. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 pose : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. » Le même article ajoute : « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
- Le syndic, professionnel ou bénévole, est désigné par l'assemblée générale. L'article 18 le charge notamment « de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice » dans les cas prévus par la loi. France Assureurs précise qu'à ce titre, « il a notamment pour rôle de souscrire les contrats d'assurance concernant la copropriété ».
Qui doit s'assurer, et pour quoi ?
Le syndicat des copropriétaires
L'article 9-1 de la loi de 1965 est sans ambiguïté :
> « Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »
À côté de cette responsabilité civile obligatoire, la fiche officielle F2027 décrit l'assurance multirisques de l'immeuble comme facultative : elle couvre « les dommages matériels subis par les parties communes (incendie, dégât des eaux, vandalisme,...) même en l'absence de responsabilité d'un tiers ». Elle ajoute : « Toutefois, le règlement de copropriété peut imposer la souscription d'une assurance multirisques. Dans ce cas, elle devient obligatoire et il appartient au syndic de vérifier l'existence de cette clause et de la mettre en œuvre. »
Chaque copropriétaire
Le premier alinéa du même article 9-1 vise chaque lot :
> « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »
Service-public en donne un exemple : une mauvaise installation électrique qui provoque un incendie dans votre logement, et le feu qui s'étend au palier et à un appartement voisin (fiche F2023). L'obligation vaut que vous habitiez le lot ou que vous le louiez.
Le locataire
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire, au g) :
> « De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. »
Ces risques découlent du c) du même article : le locataire doit répondre « des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive », sauf s'il prouve la force majeure, la faute du bailleur ou le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Concrètement, selon la fiche F31300 : « La garantie des risques locatifs concerne les dommages causés au logement par un incendie, une explosion ou un dégât des eaux. » Elle ne couvre ni les biens personnels du locataire, ni les dommages aux voisins ; pour ces derniers, la fiche précise : « vous devez souscrire la garantie recours des voisins et des tiers. Cette garantie est facultative. »
En résumé
| Qui | Assurance obligatoire | Texte |
|---|---|---|
| Syndicat des copropriétaires | Responsabilité civile du syndicat | Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 |
| Syndicat (si le règlement l'impose) | Multirisque immeuble | Règlement de copropriété (fiche F2027) |
| Copropriétaire occupant ou non occupant | Responsabilité civile du copropriétaire | Loi du 10 juillet 1965, art. 9-1 |
| Locataire (bail d'habitation) | Risques locatifs | Loi du 6 juillet 1989, art. 7 g |
Parties communes ou privatives : la frontière qui décide
France Assureurs définit les parties communes comme celles qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires et sont destinées à l'usage de tous (« toiture, murs, escaliers, couloirs, planchers »), et les parties privatives comme celles qui appartiennent à un seul copropriétaire et sont réservées à son usage exclusif. Mais elle précise : « Le règlement de la copropriété détermine généralement ce qui est commun et ce qui est privatif. » En cas de doute sur une canalisation, un balcon ou une fenêtre, c'est donc le règlement de votre immeuble qu'il faut lire.
Qui paie en cas de sinistre ?
Le sinistre naît dans les parties communes (fuite d'une colonne collective, chute d'une tuile, marche d'escalier usée). Le syndicat en répond (article 14) : sa responsabilité civile joue envers les victimes, et la multirisque de l'immeuble, si elle existe, indemnise les dommages aux parties communes. Selon la fiche F2027, c'est alors « le syndic de copropriété qui doit faire la déclaration auprès de l'assureur de l'immeuble ».
Le sinistre naît dans un lot privatif (robinet qui fuit, lave-linge qui déborde). C'est « le copropriétaire concerné qui doit déclarer le sinistre à son propre assureur » (fiche F2027). Si le lot est loué, l'assurance du locataire intervient pour les risques dont il répond. Et le contrat de l'immeuble ne prend pas le relais : « Le contrat d'assurance collectif souscrit par le syndic ne couvre pas les sinistres dont l'origine est privative, même s'ils ont causé des dégâts dans les parties communes ou chez d'autres occupants. »
Le dégât des eaux touche plusieurs lots. Entre assureurs, la convention IRSI simplifie la gestion lorsque les dommages ne dépassent pas 5 000 € HT par local (fiche F2027). Seuils, assureur gestionnaire et recherche de fuite sont détaillés dans notre guide convention IRSI et dégât des eaux en copropriété.
Deux clauses à vérifier dans le contrat de l'immeuble
France Assureurs qualifie de « Deux dispositions indispensables » ces clauses du contrat de la copropriété :
1. La renonciation à recours : « Le contrat d'assurance doit mentionner que la société d'assurances qui couvre la copropriété ne se retournera pas contre le copropriétaire responsable d'un sinistre ni contre le syndic. » Elle peut être étendue à tous les occupants, locataires compris.
2. Les copropriétaires tiers entre eux : « Les copropriétaires doivent être considérés par le contrat d'assurance comme des tiers entre eux en cas de dommages aux biens de l'un d'eux. » À défaut, explique France Assureurs, l'assureur n'interviendrait pas, puisque chaque copropriétaire a la qualité d'assuré dans le contrat collectif.
Copropriétaire bailleur : deux obligations
- Vous restez tenu d'assurer votre responsabilité civile de copropriétaire non occupant (article 9-1).
- Vous devez veiller à l'assurance de votre locataire : « si vous mettez votre logement en location, vous avez l'obligation de veiller à ce que votre locataire souscrive une assurance risques locatifs » (fiche F2023). Demandez l'attestation à la remise des clés, puis chaque année.
Pour couvrir votre lot loué, voyez notre page assurance PNO. Si vous possédez un immeuble entier en monopropriété, la page assurance immeuble ou la page PNO immeuble correspond mieux à votre situation.
Syndic bénévole et conseil syndical
France Assureurs rappelle que « Seuls les syndics professionnels, par opposition aux syndics bénévoles, sont soumis à l'obligation d'assurance », et que « La responsabilité civile des syndics bénévoles est fréquemment couverte en extension des contrats souscrits par les syndicats de copropriétaires ». Une extension peut aussi couvrir la responsabilité des membres du conseil syndical. Voir notre page assurance syndic bénévole.
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Questions fréquentes
L'assurance de l'immeuble couvre-t-elle mon appartement ?
Elle couvre principalement les parties communes. France Assureurs indique que « La plupart d'entre eux garantit uniquement les parties communes, d'autres incluent certaines parties privatives » : lisez les conditions du contrat de votre immeuble. Pour votre responsabilité de copropriétaire, l'assurance personnelle reste obligatoire (article 9-1).
Un copropriétaire n'est pas assuré : que peut faire le syndic ?
Selon la fiche F2027, le syndic peut engager une action pour absence d'assurance, afin d'obliger le copropriétaire à souscrire l'assurance de responsabilité civile obligatoire et de le rendre responsable des dommages qu'il aurait causés.
Le locataire doit-il assurer les dégâts chez le voisin du dessous ?
L'obligation légale porte sur les risques locatifs, c'est-à-dire les dommages au logement loué. La garantie « recours des voisins et des tiers » est facultative selon la fiche F31300, mais elle protège le locataire si le sinistre s'étend au-delà de son logement.
Et si aucun assureur n'accepte de couvrir la responsabilité civile du syndicat ?
France Assureurs indique que les syndicats de copropriétaires, propriétaires ou locataires à qui une société d'assurances oppose un refus pour une responsabilité civile obligatoire peuvent saisir le Bureau central de tarification.
Sources
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1, en vigueur depuis le 27 mars 2014 ; article 14, en vigueur depuis le 1er juin 2020 ; article 18, en vigueur depuis le 11 avril 2024 (lus le 10 octobre 2026).
- Légifrance, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7, en vigueur depuis le 15 juin 2025 (lu le 10 octobre 2026).
- service-public.gouv.fr, fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025 ; fiche F2023, « Assurance du logement par le propriétaire », vérifiée le 29 avril 2024 ; fiche F31300, « Obligation du locataire : assurance habitation couvrant les risques locatifs », vérifiée le 16 avril 2025 (lues le 10 octobre 2026).
- France Assureurs, « Copropriété et assurances », publié le 7 mai 2021 (lu le 10 octobre 2026).