Changer d'assurance de copropriété : quelles règles ?
Changer d'assurance de copropriété : résiliation, assemblée générale et syndic
Le contrat de l'immeuble est souscrit par le syndicat des copropriétaires, une personne morale. La règle de base est celle de l'article L113-12 du code des assurances : la police fixe la durée et les conditions de résiliation, et l'assuré peut résilier à l'expiration d'un délai d'un an, au moins deux mois avant l'échéance, sous réserve des dérogations que le texte admet pour les risques autres que ceux des particuliers. La résiliation à tout moment de la loi Hamon (L113-15-2) et l'information de la loi Chatel (L113-15-1) visent, dans le code des assurances, les contrats couvrant des personnes physiques. Le choix de l'assureur passe par l'assemblée générale ; le syndic exécute.
Le syndicat est une personne morale
Tout part de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. » C'est ce syndicat qui est l'assuré du contrat multirisque de l'immeuble et de la responsabilité civile imposée par l'article 9-1 (« Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. »). Les règles de résiliation à appliquer sont donc celles qui valent pour cet assuré-là, pas celles d'un particulier qui assure son logement.
La règle de base : la résiliation à l'échéance (article L113-12)
L'article L113-12 du code des assurances, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026, commence ainsi :
> « La durée du contrat et les conditions de résiliation, particulièrement le droit pour l'assureur et l'assuré de résilier le contrat tous les ans, sont fixées par la police. »
Puis :
> « Toutefois, l'assuré a le droit de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an, en adressant une notification dans les conditions prévues à l'article L. 113-14 à l'assureur au moins deux mois avant la date d'échéance de ce contrat. »
Le délai se calcule ainsi : « Le délai de résiliation court à partir de la date figurant sur le cachet de la poste ou de la date d'expédition de la notification. »
Une réserve à connaître. Le même article prévoit : « Il peut être dérogé à ces règles de résiliation annuelle pour les contrats individuels d'assurance maladie et pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers. » Les sources consultées ne disent pas si le contrat d'un syndicat de copropriétaires relève de cette catégorie. La prudence consiste donc à lire la clause « durée et résiliation » des conditions générales et particulières du contrat en cours : c'est elle qui fixe le préavis et l'échéance à respecter.
Comment notifier. L'article L113-14 (en vigueur depuis le 1er juin 2023) laisse le choix à l'assuré : « 1° Soit par lettre ou tout autre support durable ; 2° Soit par déclaration faite au siège social ou chez le représentant de l'assureur ; 3° Soit par acte extrajudiciaire », par le même mode de communication à distance lorsque l'assureur propose la conclusion de contrat à distance, « 5° Soit par tout autre moyen prévu par le contrat ».
Loi Hamon : un texte pour les personnes physiques
La résiliation à tout moment après un an, issue de la loi Hamon, figure à l'article L113-15-2 du code des assurances. Son premier alinéa en fixe le champ :
> « Pour les contrats d'assurance couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles et relevant des branches ou des catégories de contrats définies par décret en Conseil d'Etat, l'assuré peut, après expiration d'un délai d'un an à compter de la première souscription, résilier sans frais ni pénalités les contrats et adhésions tacitement reconductibles. »
Le texte vise les personnes physiques. Le syndicat, lui, « a la personnalité civile » (article 14). Aucune des sources officielles consultées n'étend ce droit de résiliation infra-annuelle au contrat d'un syndicat de copropriétaires. Pour le détail du dispositif côté particuliers, voir notre fiche loi Hamon.
Loi Chatel : même champ dans le code des assurances
L'obligation de rappeler la date limite de résiliation avec l'avis d'échéance, issue de la loi Chatel, est à l'article L113-15-1. Il s'ouvre sur les mêmes mots : « Pour les contrats à tacite reconduction couvrant les personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles ». Si l'information manque, l'assuré personne physique peut résilier à tout moment après la date de reconduction ; ce mécanisme ne vise pas, dans sa lettre, un syndicat.
À ne pas confondre. Le code de la consommation contient une autre règle « Chatel », pour les contrats de prestations de services reconduits tacitement. L'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL) rapporte que la Cour de cassation l'a appliquée à des syndicats de copropriétaires, considérés comme non-professionnels, y compris lorsqu'ils sont représentés par un syndic professionnel (Cass. civ. 1re, 25 novembre 2015, pourvois n° 14-20760 et 14-21873). Les sources consultées ne disent pas si cette jurisprudence vaut pour un contrat d'assurance : nous ne l'affirmons donc pas.
Qui décide : assemblée générale, syndic, conseil syndical
L'assemblée générale vote. Parmi les missions du syndic, l'article 18 de la loi de 1965 prévoit : « de soumettre au vote de l'assemblée générale, à la majorité de l'article 24, la décision de souscrire un contrat d'assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. » Et : « En cas de refus de l'assemblée générale, l'assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l'article L. 112-1 du code des assurances ».
Le syndic peut parer à l'urgence. La fiche officielle F2027 indique : « Le syndic peut, en cas de nécessité, souscrire le contrat sans mandat de l'assemblée générale des copropriétaires, mais l'assemblée générale peut annuler ou modifier sa décision. »
La mise en concurrence. L'article 21 de la loi de 1965 prévoit que l'assemblée générale, « statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire ». « A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » Et : « Lorsque la copropriété n'a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n'est pas obligatoire. » Les montants sont fixés par chaque assemblée : consultez le procès-verbal de votre dernière AG.
Les documents joints à la convocation. L'article 11 du décret du 17 mars 1967 (version en vigueur depuis le 25 décembre 2025) impose de notifier, « au plus tard en même temps que l'ordre du jour », et pour la validité de la décision, « Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés », lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat.
Le syndic signe et notifie. L'article 18 le charge « de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice » dans les cas prévus par la loi. C'est donc lui qui, une fois la décision prise, signe le nouveau contrat et adresse la résiliation de l'ancien.
Le calendrier, étape par étape
1. Repérer l'échéance et le préavis dans le contrat en cours (clause de durée et de résiliation).
2. Rassembler le dossier de l'immeuble : contrat actuel, historique des sinistres, caractéristiques du bâtiment (voir notre guide sur le prix d'une assurance copropriété).
3. Faire établir des propositions comparables, à garanties équivalentes, en respectant la mise en concurrence votée par l'AG.
4. Inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée, avec les conditions essentielles des contrats proposés (décret de 1967, article 11).
5. Voter, puis laisser le syndic souscrire le nouveau contrat et notifier la résiliation de l'ancien dans le délai prévu.
6. Éviter toute interruption : la responsabilité civile du syndicat est obligatoire (article 9-1). Faites coïncider la date d'effet du nouveau contrat avec la fin de l'ancien.
Notre rôle de courtier
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Pour les spécificités d'un syndic non professionnel, voyez aussi notre page assurance syndic bénévole.
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Questions fréquentes
Le syndicat peut-il résilier en cours d'année ?
Les textes consultés ne lui ouvrent pas de résiliation à tout moment : la loi Hamon (L113-15-2) vise les personnes physiques. Restent la résiliation annuelle de l'article L113-12, dans les conditions du contrat, et les autres cas prévus par la loi ou par la police.
Le syndic peut-il changer d'assureur sans vote ?
L'article 18 prévoit un vote de l'assemblée générale pour la responsabilité civile du syndicat, et l'article 21 une mise en concurrence au-delà du montant fixé par l'AG. Service-public admet que le syndic souscrive « en cas de nécessité » sans mandat, l'assemblée pouvant ensuite annuler ou modifier sa décision (fiche F2027).
Quel préavis respecter ?
Selon l'article L113-12, l'assuré peut résilier « au moins deux mois avant la date d'échéance », sous réserve des dérogations admises pour les risques autres que ceux des particuliers. Vérifiez le préavis écrit dans votre contrat.
Sources
- Légifrance, code des assurances, article L113-12, version en vigueur depuis le 28 mai 2026 (modifiée par la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026, art. 30) ; article L113-14, en vigueur depuis le 1er juin 2023 ; article L113-15-1 et article L113-15-2, en vigueur depuis le 1er décembre 2020 (lus le 10 octobre 2026).
- Légifrance, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9-1, article 14, article 18 (en vigueur depuis le 11 avril 2024) et article 21 (en vigueur depuis le 1er juin 2020) (lus le 10 octobre 2026).
- Légifrance, décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 11, en vigueur depuis le 25 décembre 2025 (lu le 10 octobre 2026).
- service-public.gouv.fr, fiche F2027, vérifiée le 22 juillet 2025 (lue le 10 octobre 2026).
- ANIL, « Résiliation des contrats dans le cadre de la loi Chatel : application aux syndicats de copropriétaires », Cass. civ. 1re, 25 novembre 2015 (lu le 10 octobre 2026).